Der Grundsatz: Renovieren ist Vermietersache
Nach dem Gesetz trägt der Vermieter die Instandhaltung der Mietsache, also auch Schönheitsreparaturen. Diese Pflicht kann formularvertraglich auf den Mieter übertragen werden – aber nur, wenn die Klausel wirksam ist. Genau daran scheitern viele Verträge.
Schönheitsreparaturen umfassen dabei nur oberflächliche Arbeiten: Streichen von Wänden und Decken, Innenanstrich von Fenstern und Türen sowie Heizkörpern. Nicht dazu gehören Parkett abschleifen, Teppichboden erneuern, Fassaden oder Außenfenster.
Diese Klauseln sind regelmäßig unwirksam
Starre Fristenpläne sind unwirksam: Eine Klausel, die unabhängig vom Zustand alle drei Jahre Küche und Bad und alle fünf Jahre Wohnräume verlangt, benachteiligt den Mieter unangemessen. Ebenso unwirksam sind Endrenovierungsklauseln, die pauschal beim Auszug einen frischen Anstrich fordern, sowie Vorgaben zu bestimmten Farbtönen während der Mietzeit.
Besonders wichtig ist die Rechtsprechung zur unrenoviert übergebenen Wohnung: Wurde die Wohnung bei Einzug unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, ohne dass ein angemessener Ausgleich gezahlt wurde, ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam (BGH, u. a. VIII ZR 185/14). Der Mieter muss dann beim Auszug nicht streichen.
- Starre Fristen ohne Blick auf den Zustand: unwirksam
- Pauschale Endrenovierungsklausel: unwirksam
- Farbvorgaben während der Mietzeit: unwirksam
- Unrenoviert übergeben und kein Ausgleich: Pflicht entfällt
- Quotenabgeltungsklauseln: nach BGH ebenfalls unwirksam
Was Mieter unabhängig davon schulden
Unabhängig von Schönheitsreparaturen haftet jeder Mieter für Schäden, die über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgehen. Dazu zählen Dübellöcher in ungewöhnlicher Zahl, Bohrlöcher in Fliesenspiegeln, Brandflecken, tiefe Kratzer im Parkett, Nikotinvergilbung oder ein Anstrich in kräftigen Farben, der eine normale Weiterverwendung ausschließt.
Fazit für die Praxis: Sehr bunte Wände sollten Sie neutral überstreichen, auch wenn Sie sonst nicht renovierungspflichtig sind. Löcher werden fachgerecht verschlossen und die Stelle sauber ausgebessert.
- Übermäßige Dübellöcher fachgerecht schließen
- Kräftige Wandfarben neutral überstreichen
- Beschädigungen an Türen, Fliesen und Böden reparieren
- Normale Gebrauchsspuren müssen Sie nicht beseitigen
So vermeiden Sie Streit bei der Übergabe
Prüfen Sie zuerst Ihren Mietvertrag und das Einzugsprotokoll. Fehlt ein Protokoll oder ist der Anfangszustand nicht dokumentiert, wird es für den Vermieter schwer, Ansprüche zu belegen. Fotografieren Sie den Zustand beim Auszug in guter Beleuchtung und lassen Sie sich das Übergabeprotokoll aushändigen.
Unterschreiben Sie kein Protokoll mit pauschalen Formulierungen wie „Mieter renoviert nach“ ohne konkrete Leistungsbeschreibung. Wird Streit über Kosten geführt, darf der Vermieter nicht einfach die Kaution einbehalten – er muss den Anspruch beziffern und begründen.
- Mietvertrag und Einzugsprotokoll prüfen
- Auszugszustand fotografieren, mit Datum
- Protokoll nur mit konkreten Punkten unterschreiben
- Bei Unsicherheit Mieterverein oder Fachanwalt fragen